CoronavírusEmpresarial

5 Principais setores imobiliários atingidos pelo COVID-19

1 – Shoppings Centers e Galerias:

Os shopping centers e as galerias, com as medidas tomadas pelo Poder Público para seu fechamento, tanto os lojistas, quanto as administradoras sofrerão grandes prejuízos, já que grande parte dos contratos de locação estabelecem aluguel variável de acordo com o faturamento dos lojistas.

Nesta situação, os lojistas devem entrar em contato com os proprietários/locadores/administradoras dos imóveis, para buscarem uma negociação benéfica para ambas as partes acerca dos estabelecimentos fechados por medidas de segurança e saúde, até que se estabilize o surto do COVID-19, com fundamento tanto na aplicação do artigo 393 do Código Civil (caso fortuito ou força maior), quanto no artigo 22 da Lei de Locações nº 8.245/91, que prevê a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel. 

Em contrapartida, as administradoras de shopping, ao serem obrigadas a fechar os shopping centers por determinações do Poder Público, as tornam também como parte atingida pelo caso fortuito/força maior.

Assim, diante de tal situação agravada em nível mundial, nos parece recomendável que as partes utilizem o bom senso de forma a manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, utilizando-se da boa-fé contratual e evitando-se que apenas uma parte suporte o ônus integral do caso fortuito e força maior (COVID-19).

2 – Relações locatícias NÃO residenciais:

Analisando situação atual, observamos diversos questionamentos quanto ao pagamento do aluguel em locações comerciais, dessa maneira, orientamos que as partes realizem negociações acerca da suspensão temporária do pagamento dos alugueres, devido ao caso fortuito e força maior em função do novo coronavírus (COVID-19).

Conforme orientado em epigrafe, na hipótese do fechamento de imóvel comercial por orientação do Poder Público, caberia por parte do locatário,  procurar o locador e realizar a negociação acerca dos alugueres, buscando uma diminuição de seu prejuízo durante a crise da pandemia.

Em razão disso, independentemente do não fechamento dos imóveis comerciais, os locatários terão grandes dificuldade com o fluxo de caixa, impactando diretamente no pagamento pontual do alugues, razão pela qual deve haver cooperação entre os contratantes, para que nenhuma das partes arque com o ônus dos prejuízos causados pela pandemia, evitando dessa forma o embate judicial.

No entanto, caso o locador negue-se a negociar e estabelecer medidas para que ambas as partes não saiam prejudicadas, medidas judiciais poderão ser tomadas, como ação judicial declaratória ou revisional, no sentido de pleitear, com base no fundamento do caso fortuito ou força maior, princípios contratuais como a cooperação entre as partes e função social do contrato, para que seja buscado o reequilíbrio econômico financeiro por período determinado, a fim de afastar multas e demais encargos.

Como parâmetro de decisões judiciais, tem-se o entendimento expressado no Recurso Especial nº 860277(STJ), onde se adotou o posicionamento de se aplicar a teoria da imprevisão de forma mais restritiva, porém, de forma razoável e real, por ocorrência de fato extraordinário, entendido este como um acontecimento que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação, hipótese que se amolda à problemática geral do COVID-19.

3 – Construção civil:

Nos contratos de construção civil, é comum que situações como caso fortuito ou força maior sejam tratadas expressamente em clausulas especificas que regram as consequências

Desta forma, atrasos e paralisação serão comuns nos próximos meses, visto que eventos relacionados ao novo coronavirus (COVID-19) configurarão caso fortuito e força maior, ainda que não haja previsão contratual expressa.

Na visão legal, além das citadas acima que se encaixa em todas relações contratuais, o artigo 625 do Código Civil estabelece expressamente a possibilidade de suspensão da obra por motivo de força maior (COVID-19).

É de suma importância que seja realizada uma previa estratégia e negociação fundamentada sobre a suspensão das obras, visto que existem casos em que tal suspensão por tempo determinado com a devida estratégia, não quebre toda a cadeia econômica das construções.

Podemos afirmar que organizações já estão se mobilizando para tratar de questões relacionadas ao mercado imobiliário nacional, que visam mitigar o impacto da pandemia, tais como, revisão de cronograma de obras e mais prazos para todas as questões de mensuração de engenharia, jurídico e de crédito.

Powered by Rock Convert
4 – Incorporações imobiliárias:

Assim como as construções civis, as incorporações imobiliárias também sofrerão grandes abalos e possíveis atrasos nas obras, seja devido a falta de mão de obra, matéria-prima e equipamentos, até pela crise financeira decorrente da pandemia.

Desta forma, as incorporadoras devem realizar novas estratégias para que a pandemia tenha menos efeito em seu empreendimento, realizando negociações e tendo empatia contratual com todos prestadores de serviços, para que todos possam aguardar pelo tempo necessário ate que se possa voltar as construções a todo vapor.

Por outro viés, será cada vez mais comum durante esse período, a pretensão de promissários compradores em rescindir os contratos de compra e venda de futura unidade autônoma, baseados nos princípios e fundamentos citados acima relativos aos princípios contratuais.

No entanto, eventuais desempregos durante a pandemia será um cenário cada vez mais comum, embora, tal situação não seja por si só caráter inevitável e imprevisível para justificar a aplicação das regras de exceção em compras realizadas durante a pandemia, visto que aqueles que desejam realizar a compra de um imóvel, é esperado que o comprador deva ter um preparo e poupança adequada para tanto ou pelo menos se resguardar via contratação de seguro. Sendo assim, o Promissário Comprador poderá se valer de seu direito de resilição unilateral, desde que se atente as multas pré-estabelecidas.

Nos parece relevante tratar sobre os impactos que a crise econômica poderá causas nas novas aquisições de terrenos para futuras incorporações. Desta forma, mesmo que os compromissos de compra e venda estabeleçam clausulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, os impactos causados  pelo novo coronavirus, poderão trazer a dificuldade não só da aquisição do terreno, mas na aprovação de todos os projetos, nas captações de recursos, podendo inviabilizar o desenvolvimento dos empreendimento imobiliários, levando as incorporadoras a buscar a rescisão de contratos de compra e venda em relação as aquisições de terrenos.

5 – Sobre os condomínio

Uma das medidas tomas pelo Poder Público do Estado de São Paulo foi controlar a segurança e saúde dos condôminos nas áreas comuns não essenciais, determinando o fechamento, sob pena de multa, dos playground, salão de festas e piscinas.

Se não bastasse, o síndico poderá: restringir acesso ao edifício de apenas de serviços essenciais; restrições do uso de elevador, quando na presença de 2 condôminos de núcleos familiares diferentes; interdição parcial ou total de todas áreas comuns não essenciais; formalidades para adoção de medidas excepcionais; cancelar e/ou restringir assembleis e reuniões, através de ambientes virtuais com voto a distância; e determinar a criação de grupos em redes sociais para que todos os condôminos tenham ciência das medidas tomadas.

Diferente dos loteamentos fechados, que são associações de moradores, com áreas públicas concedidas pelo Poder Público para manutenção, conservação e controle de acesso, estão limitados apenas a respeitar os decretos municipais. 

Em suma, orientamos que os síndicos e/ou presidentes de associação de moradores realizem estratégias para que a saúde do ambiente comum não seja afetada drasticamente, criando regras no limite de seus poderes concedidos.  

Importante ressaltar que, aqueles que estiverem sob suspeita ou caso confirmado, devem por lei, resguardar a segurança, saúde, sossegos dos demais condôminos, de acordo com o art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, podendo sob pena de multa exigir-se que utilizem os equipamentos que previnem e diminuem os riscos de transmissão do COVID-19, enquanto estiverem em qualquer parte comum condominial, especialmente em áreas de grande movimento de circulação, como os elevador, escadas, passarelas, vias de passeio entre outras. Devendo com caráter de urgência ser realizado a comunicação ao condomínio suspeita ou confirmação de existência de doença infectocontagiosa que possa afetar os demais.

Lembrando que, o descumprimento de regras que visam proteger a saúde do condomínio está sujeito à multa e outras medidas judiciais de emergência. Ressaltando que são crimes contra a saúde pública propagar doenças, artigo 267 do Código Penal, e descumprir determinações do poder público para evitar propagação de doença contagiosas, artigo 268 do Código Penal. O síndico/gestor deve ter a cautela de solicitar parecer do seu jurídico antes de praticar qualquer dos atos mencionados ou recomendados nesse trabalho.

Outra questão se refere a inadimplência que ocorrerá em relação a contribuição das despesas condominiais e/ou manutenção das associações, que diante da crise financeira que acarretará. Os síndicos e ou presidentes de associação não podem abrir mão da multa, juros e correção monetária conforme convenções, mas poderão abrir assembleias para discutir os meios de renegociação dos débitos, estabelecendo termos de confissão de dívidas, com formas de pagamento, desde que não afete o orçamento.

É de suma importância que diante de tal situação, todos sigam as orientações técnicas acerca dos temas discorridos, para que em um futuro próximo não gere maiores dores de cabeça com demandas judiciais, dando uma maior ênfase para as negociações amigáveis, para que após a crise da pandemia (COVID-19) todos possam se reerguer juntos, em um ambiente financeiramente saudável. As orientações acimas, são todas preparadas e estudadas estrategicamente, pensando em você empresário e em sua segurança e saúde financeira, objetivando negociações, estratégias, valores sociais, ao invés de discussões jurídicas intermináveis, morosas e custosas para as partes.

Luiz Henrique Santos Pimentel IMOBILIÁRIO
Igor César de Oliveira IMOBILIÁRIO (ESTÁGIO)


Compartilhe!

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *