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O mercado imobiliário e a crise causada pelo vírus

Com aumento exponencial da contaminação pelo “coronavirus” (COVID-19), em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou oficialmente como pandemia, elevando a emergência de saúde ao nível mais alto, consequentemente, o Poder Executivo Federal, Estaduais e Municipais de todo Brasil, para enfrentamento do crescimento de novos casos, foi decretado do estado de calamidade pública, reconhecido pelo Decreto Legislativo n.º 06, de 20 de março de 2.020, determinaram, dentre outras medidas, fechamento de vários estabelecimentos comerciais e equipamentos públicos, aonde houver aglomeração de pessoas, acarretando consequências em diversos setores da economia, inclusive, no mercado imobiliário.

Ainda mais agora, em razão da Medida Provisória n.º 936, de 1.º de abril de 2020, como Programa Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda, que dispõe sobre medidas complementares para redução proporcional de jornada de trabalho e salário, muitas famílias terão suas rendas reduzidas brutamente, além daqueles que sobrevivem da informalidade, de tal sorte que, haverá repercussão no cumprimento dos contratos.

Além do Projeto de Lei n.º 1.179, de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado, no período de pandemia, mais especificamente em seu artigo 10, que trata sobre a suspensão, total ou parcialmente, do pagamento dos alugueis residências vencíveis a partir de 20 de março de 2.020 até 30 de outubro de 2.020.

Como também, algumas decisões liminares  vêm surgindo em nossos Tribunais, autorizando a dedução do valor do aluguel em virtude da atual crise ocasionada, (TJSP n.º 1026645-41.2020.8.26.0100), sendo que, o Juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, titular da 22.ª Vara Cível do Foro da Capital, cita o Decreto Estadual n.º 64.881/2020 que, no artigo 2.º, inc. II, que proíbe a abertura ao púbico das atividades de restaurante, aonde: “tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de leva-la a quebra”.

Assim, diante do impacto nas atividades econômicas, que são ordinariamente objeto de relações contratuais e, no âmbito do direito imobiliário, podemos destacar que nos contratos de locação, de compromisso de compra e venda e de alienação fiduciária de bem imóvel estão sendo diretamente afetados.

Com efeito, a obrigação com fonte contratual impõe responsabilidade, que nada mais é que a consequência do descumprimento do contrato que recai sobre o patrimônio do devedor, a responsabilidade contratual demanda culpa do devedor, que não será responsabilizado na medida em que o descumprimento não decorrer da sua conduta, por força maior ou caso fortuito, ou seja, não estará, a princípio, liberado de cumprir a obrigação, mas ficará isento da sanção habitual pelo seu descumprimento relativo à mora quanto ao tempo do pagamento.

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Não podemos deixar de comentar também sobre a possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão, que trata das possibilidades de revisão do contrato ou da sua resolução, ou seja, a prestação decorrente do contrato (aluguéis, parcelas de financiamento, etc) estarão em consonância com aquilo que foi pactuado no momento da contratação, portanto, não dará ensejo a resolução do contrato, mas em caso de prestações continuadas, o Poder Judiciário pode intervir, pois, da existência de: “fato superveniente, diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva” (TARTUCE, Flavio. Direito Civil, v.2. Direitos das Obrigações e Responsabilidade Civil”, 8.ª Ed., Rio de Janeiro: Forense, São Paulo, 2013, p. 129).

Não podemos nos esquecer também da função social do contrato (CC, art. 421) que extrapola os limites dos interesses individuais dos contratantes, indica a profunda necessidade, neste momento, de manutenção dos pactos, cujo cumprimento determinará a recuperação econômica que será imprescindível para a paz social, objetivo maior do direito.

O que resta ao prejudicado pela pandemia, agindo de boa-fé é demonstrar cabalmente que sofreu a consequência econômica que lhe tolheu a capacidade de pagamento e negociar.

Ocorre que, nossos Tribunais também estão suspensos, prosseguindo apenas com decisões cautelares, sem condições de analisar ações de despejo por falta de pagamento, ações de execução de título executivo extrajudicial, entre outros processos de conhecimento para recuperação de crédito ou resolução dos contratos, senão, que atendam liminares, conforme demonstrada acima.

Consequentemente, a tendência é que o número de pedidos de renegociação de contratos de natureza imobiliária, principalmente, de contratos de locação aumente ao longo do tempo.

Portanto, a pandemia fará todos experimentarem prejuízos econômicos, em ambos os lados, principalmente, nas relações locatícias residências, não residenciais e de shopping centers, na construção civil em relação as construtoras, incorporações imobiliárias e adquirentes, como também, nas relações condominiais e associação de moradores, os quais, se quiserem continuar trabalhando e vivendo juntos no futuro próximo, devem adotar as negociações, como circunstâncias dotadas de estratégias, valores sociais, respeitando os limites legais de boa-fé e objetivando a solução para um dilema inédito, se torna um caminho mais favorável, principalmente, com assessoria jurídica preventiva, tende a ser o melhor caminho a seguir ao invés de discussões judicias intermináveis e custosas.

A pandemia fará todos experimentarem prejuízos econômicos, principalmente, nas relações locatícias residências, não residenciais e de shopping centers.
Luiz Henrique Santos Pimentel
IMOBILIÁRIO
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