Jurídico

Legitimidade de cobrança de contribuição associativa pelos loteamentos fechados

Sempre existiu polêmica na cobrança de Associação de Moradores em Loteamentos Fechados, em face de proprietários não associados, com fundamento no artigo 5.º, inc. XX da Constituição Federal:

Art. 5.º …
XX – ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Em 22 de maio de 2015, o STJ havia se posicionado através do Tema 882, em Recursos Repetitivos REsp n.º 1.280.871/SP e REsp n.º 1.439.163/SP, que:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”

O Poder Executivo, através da Medida Provisória n.º 759, de 22 de dezembro de 2.016, convertida em Lei n.º 13.465/2017, em 11 de julho de 2.017, que dispõe sobre a regularização fundiária, introduziu na Lei n.º 6.766/1979, o artigo 36-A e seu parágrafo único, a seguinte redação:

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“Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.” 

Mas o Tema 882 do STJ continuou causando polêmica, que foi levado ao STF através do RE 695.911 e deu ensejo ao Tema 492 do STF, quando, em 18 de dezembro de 2.020, fixaram a seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”

Em suma, entenderam pela inconstitucionalidade da cobrança de proprietários de lotes não associados até o advento da Lei n.º 13.465/2017, quando, a partir de 11 de julho de 2.017, alguns poucos proprietários que insistiam em não se associar ou até mesmo se desassociar, deverão arcar com contribuição associativa em loteamentos fechados com acesso controlado, o qual consta ato constitutivo da obrigação registrada no competente Registro de Imóveis, em razão dos benefícios de valorização de seu patrimônio e por todo aparato oferecido no empreendimento, sem que haja enriquecimento ilícito.

Se não bastasse, definiram também que o prazo prescricional para cobrança de débitos de contribuição associativa são de 05 (cinco) anos, contados a partir do seu respectivo vencimento daqueles proprietários associados, sendo possível cobrar daqueles proprietários não associado ou desassociados, a contar de 11 de julho de 2017.

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